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Le Cooperative di Abitazione organizzano attività volte a realizzare interventi edilizi per i propri associati, ma si occupano anche di organizzare servizi e opportunità connesse all'abitare.

Relativamente all'attività edilizia, le Cooperative organizzano e coordinano la realizzazione di progetti e programmi costruttivi sviluppando le attività connesse attraverso la propria organizzazione, ovvero quella di strutture di servizi appositamente costituite (solitamente Consorzi di Abitazione). Nello sviluppo della loro attività le Cooperative di Abitazione spesso utilizzano le prestazioni di professionisti (Progettista, Direttore dei Lavori, Tecnici vari, ecc…), appaltano i lavori ad Imprese di costruzione e stipulano contratti di mutuo con Istituti di Credito.

Generalmente le Cooperative stilano delle graduatorie per stabilire l'ordine di precedenza fra i Soci che desiderano un'abitazione, in proprietà o in affitto. La casa si può prenotare già dalle prime fasi di realizzazione, seguendone il successivo sviluppo. Uno dei vantaggi di essere Soci è infatti quello di poter partecipare in prima persona alla vita della Cooperativa, si possono ricevere incarichi di responsabilità e si può essere eletti negli organi societari.

Gli interventi realizzati dalle Cooperative di Abitazione possono riguardare iniziative in "edilizia convenzionata", ovvero in "edilizia libera".
Costruire in edilizia convenzionata significa realizzare un progetto sulla base di una convenzione sottoscritta con il Comune dove si intende sviluppare l'iniziativa. Le leggi 457/1978, 865/1971, 179/1992 e L. 10/1977 stabiliscono le modalità per la redazione e la stipula delle convenzioni, destinate ad agevolare alcune categorie di cittadini nell'acquisto o nell'affitto della prima casa.

Le convenzioni determinano il luogo e le principali caratteristiche urbanistiche dell'intervento edilizio come la volumetria massima edificabile e la destinazione d'uso, alcuni criteri economici quali i limiti di costo della costruzione, i prezzi di assegnazione applicabili e le modalità di calcolo delle eventuali revisioni, oltre ai requisiti soggettivi che devono necessariamente possedere gli assegnatari degli alloggi.

I requisiti soggettivi sono determinati sulla base delle leggi nazionali di riferimento, da normative regionali e da ogni singola convenzione. Le convenzioni possono infatti essere di diverso tipo e prevedere requisiti differenti. Detti requisiti generalmente riguardano la cittadinanza, la residenza anagrafica, la condizione di non essere già proprietari di abitazioni e, a volte, anche il reddito del nucleo familiare.

Per edilizia libera si intende invece quella non convenzionata, libera da vincoli normativi del tipo sopra rappresentato.

Le risorse necessarie a realizzare l'intervento edilizio programmato, provengono generalmente dal versamento dei Soci interessati (Prenotatari) integrato, quando necessario, da disponibilità finanziarie derivanti dal credito bancario abitualmente tramite il CONSORZIO UNIONE.
Il mutuo viene stipulato per conto e nell'interesse dei Soci Prenotatari che ne hanno necessità.
Nel contratto condizionato di mutuo, stipulato dalla Cooperativa sulla base delle necessità rappresentate dai Prenotatari, viene fra l'altro determinato il tasso d'interesse, la durata del piano di ammortamento e la possibilità di estinzione anticipata.

Generalmente la prima erogazione del capitale mutuato viene fatta alla Cooperativa quando la costruzione raggiunge il tetto, in quanto da quel momento il fabbricato diventa un bene ipotecabile e quindi mutuabile. Nelle prime fasi del cantiere la Cooperativa può però richiedere al servizio bancario un prefinanziamento, garantendolo con le proprie risorse patrimoniali.

Dopo la conclusione dei lavori di costruzione, il mutuo viene frazionato in quote e volturato ai Soci che ne hanno fatto richiesta.

Il rogito Notarile è l'atto finale con il quale viene formalmente realizzato il trasferimento della proprietà di un immobile.
I Soci Assegnatari che acquistano casa stipulano l'atto notatile con la Cooperativa usufruendo di alcuni vantaggi: il Notaio è generalmente scelto dalla Cooperativa ed è la Cooperativa stessa che organizza tutta la procedura necessaria: dalla raccolta dei documenti, alla presentazione delle schede catastali, al perfezionamento delle pratiche bancarie per l'eventuale mutuo.
I Soci Assegnatari stipuleranno il rogito dopo la fine dei lavori e a seguito di frazionamento del mutuo.

I Soci titolari di una quota di mutuo possono detrarre ai fini dell'IRPEF una parte degli interessi passivi pagati alla banca purché ciò derivi dall'acquisto dell'abitazione principale.
La Cooperativa provvederà ad emettere apposita dichiarazione dalla quale risulterà l'ammontare dei pagamenti effettuati nell'anno in corso, indicando separatamente l'importo relativo agli interessi e al capitale.

L'assegnazione di alloggi in Cooperativa è soggetta all'Imposta sul Valore Aggiunto. L'IVA viene definita alla stipula del rogito Notarile, momento in cui la Cooperativa deve emettere al Socio Assegnatario la fattura riguardante il costo di assegnazione.
L'aliquota del 4% sull'imponibile è prevista dalla Legge come agevolazione sull'acquisto della prima casa, purché la stessa non sia classificata come casa con caratteristiche di lusso.

Nel caso di programmi di edilizia convenzionata, la base imponibile sulla quale è calcolata l'IVA è inferiore al valore di assegnazione dell'alloggio, come previsto dalla Legge 165/1990.


 

 


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